| 박찬석의 물류時論(126) / Self Storage 시장 동향과 국내 시장 활성화 가능성(2/2) | |||
 
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Self Storage 시장 동향과 국내 시장 활성화 가능성(2/2) ②국내 셀프 스토리지 시장 현황과 활성화 가능성 왜 셀프 스토리지가 대두되는가? ■ 집의 가치가 변화하고 있다 사람들이 주거 공간을 바라보는 관점이 변했다. 팬데믹을 거치면서 이제 집은 하루 시간 중 짧게 머무르는, 휴식만을 위한 공간이 아니다. 홈쿡, 홈카페, 홈트레이닝 등의 용어가 일상화됐듯이 이제 집은 재택근무 일터이자 레저 공간까지 ‘멀티 스페이스’로써의 의미를 갖게 됐다.  코로나 시대, 집이 우리 삶의 무게중심이 됐다. 대한상공회의소가 2021년 6월 소비자 1,000명을 대상으로 실시한 ‘코로나 시대 소비형태 변화와 시사점’조사 결과에 따르면 응답자의 93.6%가 코로나 이후 ‘집에 머무는 시간’이 늘었다고 답했다. 집에 있는 시간이 늘면서 증가한 활동으로는 쇼핑(61.3%), 영화보기(54.0%), 게임(34.6%), 요리(34.5%), 운동(23.3%) 등을 꼽았다. <중복응답> 집이 휴식과 여가는 물론 다양한 경제활동(Home+Economy)을 함께 하는 장소로 떠오른 것이다.  유현준 홍익대 교수는 2021년 4월 펴낸 「공간의 미래」에서 “코로나 팬데믹으로 인해 집에서 보내는 시간이 평소보다 155% 늘어났다. 이는 기존의 집이 감당해야 할 용량을 1.5배 초과한 것이며, 집에서 반대로 1.5배 작게 느껴진다”고 저술했다. 또한 코로나 팬데믹은 집에서 해야 하는 활동을 확장시켰다. 이러한 기능의 멀티화는 자연스럽게 넓은 공간을 원하게 만들었고, 그게 불가능한 경우에는 집에 있는 오래된 짐을 버려 넓게 사용하려는 경향으로 나타났다. ■ 셀프 스토리지의 개념과 성장 공유형 창고로도 불리우는 셀프 스토리지(Self Storage)는 ‘Self service Storage’의 약자로, 물품 보관시설을 의미하는 생활 편의 시설이다. 경제 발전에 따른 가구의 소비증가 및 기업규모 성장 등으로 도심내 물리적 공간수요가 증가함에 따라, 사용료를 받고 보관시설을 임대해 주는 셀프 스토리지 서비스업이 큰 관심을 받고 있다. 최근 국내에서도 창고 공간을 공유하는 생활형 공유창고 사업은 개인 혹은 소규모사업자 등을 상대로 창고 공간을 임대하는 사업으로, 공유 경제가 가속화하는 가운데 주목받는 산업으로 떠오르고 있다. 생활형 공유창고는 셀프 스토리지(Self-service Storage), 트렁크룸(Truckroom), 퍼블릭스토리지(Public Storage), 미니스토리지(Mini Storage) 등 여러 이름으로 불리고 있다. 일본에서는 생활형 공유창고를 수납(생활 짐 보관) 서비스로 규정하고, ‘자택 및 사무실 이외에 요금을 지불하고 수납공간을 제공받는 공간 임차사업’이라고 정의하고 있다. 수납서비스도 렌탈 수납, 컨테이너 수납, 트렁크 룸으로 종류를 구체적으로 나누고 있다. 현대식 셀프 스토리지 시설(임차인이 스토리지 공간에 독점적으로 액세스할 수 있음)은 1960년대 후반 이후 등장하였다. 미국 텍사스에서 최초의 셀프 스토리지 시설 체인이 도입되었다. 미국의 경기 악화로 회사와 집을 잃고 오고 갈 때가 없어 사람들이 모텔이나 민박집에서 숙식을 해결하고 본인 짐들은 셀프 스토리지에 보관하는 형태를 취했으며, 또한 텍사스에 있는 대부분의 가정이 저장 공간으로 사용되는 지하실이 없어 외부 창고에 위탁하는 경우가 많았다. 유럽 최초의 셀프 스토리지 시설은 Doug Hampson이 영국에서 시작하여 1979년 런던 중심부에 문을 열었다. Abbey Self Storage라고 하는 이 시설은 유럽 최초의 셀프 스토리지 체인이 되었다. 일본의 경우 ‘트렁크 룸’이라는 개념으로 1970년대부터 서비스되었으나 큰 관심을 끌지 못하다가, 미국에서 시작된 셀프 스토리지 개념의 확산으로 시장이 확대되고 있는 중이다. 보관창고의 종류와 특성 샐프 스토리지는 개인이나 기업의 소중량, 소형 위탁 물품을 보관 서비스하는 형태로써, 기존의 다양한 보관창고와는 구별된다. 셀프 스토리지 서비스 경우 <보관창고의 종류 및 정의/특성> 표와 같이 협의적인 정의도 있으나, 광의적으로 일부 국가의 경우 컨테이너 창고, 수장고 및 소규모 임대형 창고 등도 포함되는 경우도 있다.  국내 셀프 스토리지 시장 현황 ■ 국내 셀프 스토리지 시장의 태동 경제개발계획이 진행된 1960년대 이후 본격적으로 개화된 육상 운송업의 발달과 더불어 소화물(이삿짐, 개인화물, 기업화물 등)에 대한 보관서비스는 계속 있어 왔으며, 지금도 관련 서비스를 여러 업체에서 제공 중에 있다. 그러나 현대적 의미의 셀프 스토리지 서비스의 도입은 2000년대 이후 최근의 일이다. 국내 최초의 셀프 스토리지 사업은 빙그레에서 2007년 4월에 설립한 (주)셀프 스토리지이다. 모바일 컨테이너, 렌탈 스페이스사업, 단일 물품 보관사업을 영위하고 있으며, 2022년 기준 약 20억원 내외의 매출을 기록하고 있다. 일본에서 발달한 트렁크룸 사업의 국내 도입은 아세테크가 일본 ㈜테라다와 업무제휴 및 컨설팅을 받아 2007년 12월 런칭한 이트렁크(주)이다.  ‘eTrunk’는 Security, Saving, Safety, Speedy, Satisfaction의 5S를 정하고 선진국과 같은 서비스를 제공하기 위해 노력하고 있다. 제공하고 있는 서비스는 법인용 문서 보관 서비스, 스캐닝 서비스, 의료기록 보관 서비스, 개인 문서 및 자료 보관 서비스, 미디어보관 서비스, 서적 보관 서비스, 폐기 대행 서비스 등이다.  국내 셀프 스토리지의 진정한 도입의 역사는 엑스트라 스페이스의 진입부터라고 할 수 있을 것이다. 엑스트라 스페이스 아시아는 2007년 싱가포르를 시작으로 보관 공간을 필요로 하는 개인, 가정, 기업을 위해 다양한 크기의 보관 공간을 제공하는 아시아 최대 규모의 셀프 스토리지 기업으로, 2020년 현재 6개국 53개 지점을 보유하고 있다. 2010년 7월 국내 양재, 가산 2개 지점을 내며 런칭하였으며, 현재 압구정, 반포, 가산, 양재, 영등포, 용산, 분당 지점을 운영중이다. 엑스트라 스페이스의 시장 진입 이후, 국내에서 셀프 스토리지 관련 다양한 스타트업(다락, 큐 스토리지, 아이엠 박스 등)들이 창업을 하여, 비로소 셀프스토리지 시장이 태동하게 되었다. ■ 국내 셀프 스토리지 시장 현황 【국내 셀프 스토리지 시장 개요】 JJL Korea가 2023년 6월 발간한 ‘공간의 재해석, 셀프스토리지’ 보고서에 따르면 국내 셀프스토리지 지점 수는 2023년 5월 기준 약 300여개로 집계되었으며, 이는 전년동월 대비 약 56.4% 증가한 수치이다. 이중 약 53.0% 가량이 서울에 위치하고 있으며, 경기도와 부산이 각각 30.4%와 7.8%의 비율을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 2023년 5월 기준으로 국내에 위치한 셀프스토리지 시설 중 국내 업체수의 비율은 약 95.9%이며, 약 82.7%가 서울과 경기도에 위치하고 있다.  국내에서 가장 많은 지점을 보유한 업체는 세컨신드롬이 운영하는 ‘다락’으로, 현재는 67개의 지점을 운영하고 있다. 다음으로는 서울교통공사가 운영하는 ‘또타스토리지’가 24개 지점을 보유하고 있다. 또타스토리지는 지하철 역사 내 장기 공실 상가 및 유휴공간을 이용해 물품 보관 서비스를 제공하며, 100% 비대면 무인시스템으로 운영되고 있다. 그밖에 큐스토리지와 박스 풀 등의 업체가 있다. 외국계 기업으로는 서울지역에 위치한 싱가포르 기업인 엑스트라 스페이스로 2007년 7월 런칭하고 지점 수 7곳이며, 스토어 허브는 2017년 12월 런칭하고 지점 수는 6곳이 있다. 국내에서 운영되는 셀프 스토리지 시설은 초기 진입 비용 문제로 인하여 대부분 임대형을 선택하고 있으며, 소유권 등의 문제로 인해 매입이 불가능한 지역에도 임대형의 경우는 비교적 쉽게 접근이 가능하다는 이점이 있다. 반면 싱가폴 기업인 스토어허브와 같이 매입형을 선택하는 업체도 있는데, 이는 임대 계약에 구애받지 않고 장기간 안정적으로 운영이 가능하다는 이점이 있다. 【셀프 스토리지의 옵션】 JLL의 조사에 따르면, 셀프 스토리지의 부피와 바닥면적 중위값은 각각 2,730,000㎤과 0.4평(13,200㎠)이었으며 월 명목임대료의 경우 120,000원 수준으로 집계되었다. 작년에는 부피의 중위값이 약 2,800,000㎤, 그리고 명목임대료 수준은 약 120,000원을 보이고 있다. 부피별 임대료를 따로 산출하는 이유는 업체마다 셀프 스토리지의 보관 창고의 높이가 제각각이기 때문이다. 셀프 스토리지는 규격이 획일화되어 있지 않기 때문에, 똑같이 S사이즈로 명시되어 있어도 높낮이 차이로 부피가 크게 다를 수 있다. 또한 물건을 위로도 쌓아 올릴 수 있기 때문에 바닥면적 뿐만 아니라 높이도 고려하는 것이 중요한 요인이다. 월 임대료는 크게 ①박스의 개수, ②창고의 크기, ③파렛트의 수, ④행거의 수 (의류), ⑤컨테이너의 크기를 기준으로 산정되고 있다. ■ 국내 셀프 스토리지 시장 규모(추정) 【시장 규모 추정을 위한 비교 대상】 셀프 스토리지의 경우 소득 수준, 주거형태, 생활 패턴, 문화적 특성과 더불어 취급서비스의 내용(개인 물품, 기업물품, 이사짐, 실외 및 실내 보관, 보관시설의 형태 등)에 따라 시장 규모의 추정이 쉽지 않은 분야이다. 글로벌 조사기관마다 발표되는 내용도 어떤 기준에 따랐는가에 따라 상당한 편차를 보이고 있다. 따라서 本考에서는 일찍이 셀프 스토리지 산업이 발전한 북미와 유럽의 시장을 비교대상으로 하기보다는, 우리와 생활 패턴과 주거환경 등이 유사한 일본 시장을 참고하여 국내 셀프 스토리지 시장의 규모를 추정하고자 한다. 【셀프 스토리지의 시장 추정】 ▲ 수요 추정을 위한 가정 1) ‘렌탈 수납·컨테이너·트렁크룸 시장에 관한 조사결과(2020년) 및 2023년 4월/야노경제연구소’ 자료와 ‘2023年トランクルーム市場, 株式会社キュラーズ, 보도자료, 2023’를 참조. 2) 야노경제연구소 자료의 경우, 렌탈수납, 컨테아너 수납, 트렁크룸으로 3분활 되어 있어 이를 적용. 3) 지점별 바닥면적은 한일간 동일하다고 가정(비교 대상 자료가 없음).  셀프 스토리지의 서비스 형태와 내용의 경우, 소득 수준, 주거형태, 생활 패턴, 문화적 특성에 따라 단순한 개인 물품의 보관에서부터 기업물품 및 이사짐의 보관 대행 뿐만 아니라 보관 Space를 렌탈하는 서비스 등이 복합적으로 혼재되어 있어서 비교 추정이 쉽지 않은 사항이다. 일본의 경우를 단순 참조하여 국내 셀프 스토리지 시장 규모를 추정시 약 150억원/년 수준으로 예상되어, 시장 진입기에 해당한다고 볼 수 있겠다. 이러한 결과는 렌탈수납(보관시설을 임대차 계약하여 사용자가 관리의 책임) 시장을 제외하여 추정한 결과이다. ■ 국내 주요 Player 및 셀프 스토리지 서비스 내역 국내에서 영업 중인 셀프 스토리지 기업들의 서비스 내용은 개인물품 위주의 단순한 보관, 이사짐, 픽업 서비스에 한정된 서비스를 선보이고 있으며, 소규모 형태로 운영되고 있다. <업체별 지점 위치 및 보관 서비스 비교> 표는 업체별 서비스지역과 서비스 내용을 정리한 것이다.  셀프 스토리지의 위탁 비용은 지점의 위치, 항온, 항습 등의 유무, 픽업 서비스, 물품의 형태, 보관 방법 등과 같은 다양한 요인에 따라 가격이 형성되어 있어서 일류적 비교는 어렵다. <큐 스토리지의 보관 사이즈 및 비용(예시)> 표는 큐 스토리지에서 현재 서비스 중인 내역과 비용이다. 국내 셀프 스토리지의 이용 비용은 JLL 자료에 따르면 월 평균 비용은 40,000~ 120,000원으로 파악되고 있다.  국내 셀프 스토리지 시장 활성화 가능성 ■ 긍정적 요인 【주거비용 상승과 주거공간 축소】 JLL APAC이 발간한 2022 JLL SSAA Annual Survey에 따르면, 셀프 스토리지 서비스를 이용하는 수요로는 셀프 스토리지에 대한 소비자 인식 증대로 인한 사용자 증가, 생활비 및 거주 공간 비용 감축 수요, 그리고 주거 공간 확장을 통한 라이프 스타일 변화 수요가 상위 순위를 차지하는 것으로 나타났다.  셀프 스토리지의 특성상, 주거 비용 상승 및 주거 공간의 축소는 셀프 스토리지 수요의 주된 요인 중 하나이며, 소득이 늘어남에 따라 소비가 늘어나게 되면서, 물품 보관에 대한 수요가 필연적으로 존재하게 된다. 이처럼 주거비용 부담으로 공간을 늘리기 어려운 상황에서 셀프 스토리지가 국내에서도 점차 대중화될 것으로 기대된다. 【1인가구 증대와 셀프스토리지】 1인가구 증가도 공간 산업과 궤를 같이 한다. 통계청 인구총조사를 보면 지난해 우리나라 1인가구수는 2019년 약 614만명, 2020년 약 664만명에 이어 지난해 약 750명으로 우상향하고 있다.  2020년 1인가구의 평균 주거면적은 약 13평으로 전체 가구 평균 주거면적 약 20평의 67% 수준이다. 1인가구의 50% 이상이 10평 대에 거주하고 있는 만큼, 주거 공간을 보다 넓고 효율적으로 사용하기 위해서 셀프스토리지와 같은 개인 보관시설을 필요로 하게 된다. ■ 부정적 요인 【시장 성장성이 크지 않다】 북미 지역과 함께 일찍이 셀프 스토리지 산업이 발달한 영국의 경우 인구 6,733만(2021년)이며, 도시화의 빠른 성장으로 연간 상업 수익이 한화로 약 1조 7,060억원이 넘는 규모이다. 이에 반해 인구가 영국의 2배가 되는 일본의 경우 2023년 추정 약 7,400억원 수준으로, 인구 대비 영국이 일본보다 약 4.6배의 시장 규모를 형성하고 있다. 이는 서구사회와 다르게 동양권역의 사회적 요인, 문화적 요인과 생활양식 등의 차이로 인해 셀프 스토리지에 대한 인식의 정도와 필요성에 대한 욕구가 크지 않다는 것을 의미한다. 한국 시장의 경우도 일본과 마찬가지로 MZ세대를 중심으로 어느 정도 완만한 성장은 예상돠나, 다양한 연령대로의 확산을 통한 수천억 원대의 시장 형성은 상당한 시간이 소요될 것으로 예상된다. 【주거공간의 협소와 삶의 질과 직접적 관련성이 낮아】 최근 오픈서베이에서 실시한 1인가구 만족도 조사결과, 주거공간의 협소보다는 상대적으로 경제력이 낮은 20~30대는 40~50대 대비 생활비 지출 등에 대한 부담을 크게 느끼고, 40~50대는 아프거나 건강관리가 안 될 때 1인가구 생활이 어렵다고 인식하고 있다. 이는 주거공간의 부족이 삶의 질에 직접적인 영향도가 적다는 것을 의미하다. 단순히 1인가구 증가와 주거공간의 협소가 셀프 스토리지 시장을 활성화 할 것이라는 논리는 위험성이 크다. 주거 바닥면적의 크기보다, 공간 활용도와 소비형태 및 생활패턴, 거주지역 만족도, 소득 수준 등 다양한 요소가 더 큰 영향을 미칠 수도 있기 때문이다.  결언 ■ 완만한 시장 성장 예상 국내 셀프 스토리지 시장 규모는 약 150억원/년 내외로 추정된다. 1인 가구의 증대, 도시화 지속, 주거비 상승, 주거공간의 협소 등으로 완만한 성장은 예상되나, 북미나 유럽처럼 큰 시장 형성은 사회·문화적 배경, 생활양식, 의식구조의 차이 등으로 어려울 것으로 예견된다. ■ 제도적 장치 마련 필요 국내 셀프 스토리지는 ‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률(이하 물류시설법)’상에 있는 ‘물류창고업 등록에 관한 규칙’ 에 따라 영업 행위를 영위하고 있다. 상기의 물류시설법은 ‘물류시설을 합리적으로 배치ㆍ운영하고 물류시설 용지를 원활히 공급(중략)’하는데 목적이 있어, 창고운영과 이용자 이익 보호 측면에서는 미비한 측면이 있다. ‘생활물류서비스산업발전법(이하 생물법)’에는 ‘생활물류서비스사업’이란 생활물류서비스를 유상으로 제공하는 사업으로 ‘택배서비스사업’과 ‘소화물배송대행사업’으로만 한정되어 있다. 이처럼 생활물류 뿐만 아니라 기업물류 측면에서도 창고(물류센터)의 중요성이 날로 커지고 있으나, 국내 관련법에는 시설개발과 운영, 택배서비스와 소화물배송대향사업 위주로 제정되어 있다. 창고(물류센터)사업(셀프 스토리지 포함)을 독립적으로 운영할 수 있는 법령의 제정이나, 생물법에 포함시키는 노력이 필요한 시점이다. 일본의 경우 일찍이 ‘倉庫業法“(昭和三十六年一月一日 施行: 1956년)’을 제정하였다. 창고업법은 ‘창고업의 적정한 운영을 확보하고 창고 이용자의 이익을 보호함과 동시에 倉荷証券의 원활한 유통을 확보하는 것을 목적’으로 하고 있으며, 트렁크룸 인증 제도를 도입하여 운영하고 있다.    -참고문헌 및 자료 - 1. ‘28년 복리로 57배’ 놀라운 셀프 스토리지 리츠, 이지스 자산운용, 2023, 10. 23 2. 1인 가구 트렌드 리포트 2023, 오픈 서베이, 2023. 8 3. 2023年トランクルーム市場, 株式会社キュラーズ, 보도자료, 2023. 07. 27. 4. 공간의 재해석, 셀프스토리지, JLL Korea, 2023. 6, 5. 보관서비스-렌탈 수납·컨테이너·트렁크룸 시장에 관한 조사결과(2023년), 야노경제연구소, 2023.4.14. 6. 2021년 미국 리츠 수익률 1위, ‘셀프 스토리지’에 대한 이해 ①, 이지스자산, 2022. 11 7.“Self Storage Industry Report 2022, Europe(FEDESSA AND CBRE Res), 2022. 9. 22 8. 코로나 시대 소비행태 변화와 시사점 조사, 대한상공회의소, 2021. 6. 21 9. 보관서비스-렌탈 수납·컨테이너·트렁크룸 시장에 관한 조사결과(2020년), 야노경제연구소, 2021.3.25. 10. KB 부동산, 리브온(Liiv ON), 2020. 4. 24 11. 日, 누가 창고업의 판도라 상자를 열었나, KOTAR 일본 도쿄무역관, 2019. 10. 04. 12. https://metaon.biz/85- 셀프 스토리지 업체별 창고 위치 및 비용 13.일본 창고협회, https://www.nissokyo.or.jp/trunk/ 14. 셀프 스토리지, e-Trrunk, 엑스트라 스페이스 홈페이지 15. https://exactitudeconsultancy.com/ko 16. https://www.sparefoot.com/self-storage/news/1432-self-storage-industry-statistics/ 17. https://blog.igisam.com/finance/3579/ https://www.mordorintelligence.com/industry-reports/europe-self-storage-market/market-size https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=331AC0000000 121  박찬석은 미래물류컨설팅의 대표로 재직 중이며, 물류/SCM 분야 컨설팅과 한국생산성본부, 한국통합물류협회 및 기업체 대상의 물류/SCM전문 강사로 출강 중에 있다. 이 밖에 삼성경제연구소 사이버 포럼인 ‘SCM 연구회’의 대표 시샵을 맡고 있으며, 네이버 블로그 “박찬석의 물류/SCM 바로보기(http://blog.naver.com/neologis)”를 운영하고 있다. 前. 물류단지 실수요 검증위원(국토교통부) 現. 서울특별시, 인천광역시, 충청남도 물류단지 실수요 검증위원 現. 종합물류기업 인증 평가위원(교통연구원) 現. 교통영향평가 심의위원(행정중심복합도시건설청) 現. 유통/물류 실무위원(대한상공회의소) 現. 스마트 물류위원회 자문위원(통합물류협회) 現. 한국 SCM학회, 산업계 부회장 現. 한국녹색물류학회 이사 現. 한국생산성본부, 물류혁신 전문위원 주요 컨설팅 분야는 물류센터 및 물류단지 개발(물류단지 실수요 검 증), 물류Cost, 물류/SCM 전략, 물류센터 기본 설계 및 운영 최적화, 물 류보안과 제3자 물류 및 국제물류 분야이다 * E-Mail: mincho79@emapl.com H.p: 010-4533-8307 <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지> |
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