| CBRE코리아 / 올해 물류센터 신규 공급 큰 폭 감소 전망 | |||
 
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올해 물류센터 신규 공급 큰 폭 감소 전망 공실 해소 위해 저온센터 상온으로 전환 등 유연한 임대 조건 확대
CBRE코리아가 발표한 ‘2025 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서’에 따르면 2024년 수도권 A급 물류센터는 전년도에 이어 높은 공급량을 기록했으나, 올해는 공급이 큰 폭으로 감소하며 과잉 공급 우려가 점차 완화될 것으로 전망된다. 지난해 대규모 공급이 지속된 가운데 수요가 둔화되면서, 수도권 A급 물류센터 공실률은 전년대비 4% 증가한 23%로 조사됐다. 상온과 저온 공실률은 각각 17%와 41%로, 상온 공실률은 6% 증가한 반면 저온은 약 2% 하락하며 완만한 감소세를 보였으나 여전히 높은 수준이다. 올해 예상 공급량은 지난해 전체 공급 규모의 1/3 수준인 119만㎡에 그칠 것으로 예상되는 가운데, 특히 지난해 두드러졌던 대형 자산의 공급이 제한적일 것으로 보인다. 올해 공급이 예정된 3만평 이상의 프라임급 물류센터는 1개가 유일하며, 이는 지난해 15개 대비 큰 폭으로 감소한 규모이다. 이러한 공급 감소의 배경에는 다수의 물류센터가 인허가 이후 자금 조달, 비용 증가 등의 이유로 실착공으로 이어지지 못했기 때문이다. 실제로 최근 물류센터 공실 리스크 확대에 따른 PF 시장 경색으로 인해 지난 3년간 착공으로 이어진 인허가 사례는 매우 제한적으로 나타났다. 지난해 착공이 확인된 사례는 5건으로 확인됐으며, 선임차·선매입 확약, 개발 주체의 에쿼티 투자, 실사용 목적 등 안정적인 사업 구조를 갖춘 사업장만 순조롭게 개발이 진행됐다. 이러한 PF 리스크로 인해 공급 지연이 발생하면서 향후 더욱 제한적인 공급이 전망된다. 2025년 공실률은 공급 감소와 함께 19% 수준으로 다소 개선될 것으로 예상되며, 회복은 저온 대비 상온센터에서 더욱 두드러질 것으로 기대된다. 누적 공실 리스크 지속 전망
올해를 기점으로 점진적인 공실률 하락이 예상되는 가운데, 지난 3년간 공급이 수요를 초과하며 누적된 공실면적이 완전히 해소되기까지 일부 시간이 소요될 것으로 예상된다. 수요의 둔화세도 변수로 작용할 수 있다. 지난해 수도권 A급 물류센터의 순흡수면적은 지난 2020년부터 2024까지 5년간 연평균 규모인 214만㎡을 소폭 하회하는 수준으로 나타났으나, 전년대비 약 40% 큰 폭으로 감소했다. 올해 경기 불확실성은 임차인 부동산 전략의 변수로 작용하면서, 2025년 순흡수면적은 소폭 추가 감소할 것으로 전망된다. 또한 일부 임차인의 확장 전략 변경이나 경영 악화에 따른 전대 매물 증가 및 시공사의 책임 임차 등 비실수요자의 공실 해소 사례가 증가하면서, 실질적인 공실 리스크는 예상보다 높아질 가능성이 있다. 올해에는 안성, 이천, 여주, 평택 등 남부권역에 신규 A급 물류센터 공급이 집중될 것으로 예상되는 가운데, 지역별로는 대부분의 시장에서 과거 수요가 올해 신규 공급량을 상회하며 제한적인 공실 리스크가 예상된다. 특히 안성은 작년 대규모 공급에 이어 올해도 이어진 신규 공급이 성장을 주도할 전망이다. 보고서는 결론적으로 올해 순흡수면적은 공급 예상치를 크게 상회할 것으로 예상했지만, 여전히 잔여 공실을 완전히 해소하기는 어려울 것으로 전망했다. 특히 저온센터의 경우 추가적인 흡수 여력이 제한적이어서, 공실 리스크가 다소 장기화될 것으로 내다봤다. 공실 리스크 상쇄 위한 임대 전략 유연성 확대
이에 따라 공실 리스크 완화를 위한 임대인의 노력은 올해도 지속될 전망이다. 특히 저온센터 공실이 지속되면서, 기존 저온 면적을 상온 시설로 전환하거나 데이터센터 등 다른 용도로 활용 하는 사례는 더욱 활발해질 것으로 보인다. 대표적으로 지난해말 이지스자산운용은 성남 야탑 물류센터를 공매로 인수한 후, 전층을 상온 시설로 변경해 쿠팡을 임차인으로 유치했다. 물리적인 시설 변경 및 투자 외에도, 임차인 확보를 위해 다양한 임대 전략과 유연한 임대차 조건이 요구되고 있다. 예컨대 저온설비를 사용하지 않는 조건으로 저온센터를 상온 임대료에 제공하는 전략도 올해 지속될 것으로 보인다. 그러나 이같은 물리적인 시설 변경 및 투자는 임대인의 손실 및 기대수익률 저하로 이어질 수 있다고 보고서는 지적했다. 이에 따라 실제 실행으로 이어지는 경우는 자산을 저가로 매입했거나, 사전 임차 의향이 확인된 특정 임차인을 위해 일부 층을 변경하거나, 저온 비중이 제한적인 가운데 상온은 안정화가 완료된 경우 또는 개발 단계에서부터 변경하는 경우 등으로 다소 한정될 것으로 예상된다. 이처럼 실제 저온에서 상온으로 변환되는 사례가 제한적일 것으로 예상됨에 따라, 이에 따른 상온 공실률 리스크는 미미할 것으로 보고서는 전망했다. CBRE리서치의 시나리오 분석에 따르면, 10%의 전환율 가정시 상온 공실률의 변화는 1% 수준일 것으로 예상된다. 한편, 2023년 준공 이후 여전히 전체 공실 상태로 확인된 용인 소재 순수 저온센터의 경우 최상층을 데이터센터로 전환할 계획으로 알려지면서, 물류 외의 용도로 변환하는 사례도 관찰됐다. 시장 안정화·리스크 축소로 임대료 소폭 상승 예상
지난해 수도권 A급 물류센터 명목 임대료는 신축 물량의 높은 임대료 책정으로 인해 소폭 상승했으나, 공실 장기화가 지속되는 일부 자산의 임대료 하락으로 전체 상승폭은 제한적이었다. 2024년 말 기준, 수도권 A급 물류센터의 평균 상온 명목 임대료는 평당 3만 5,333원으로 전년말 대비 2.1% 상승했다. 지난해 신규 공급이 있었던 안성, 시흥, 안산 지역을 중심으로 큰 폭의 상승률을 보였으며, 공실 리스크에 따른 변화보다는 신규 자산의 상대적으로 높은 임대료에 따른 변화가 더욱 크게 나타났다. 특히 안성은 3년 연평균 인상률이 8% 수준으로, 남부지역에서 가장 두드러진 상승세를 보이고 있다. 안성과 같이 시장규모가 큰 지역에서는 신규 공급량에 따라 임대료에 미치는 영향이 다르게 나타났다. 반면, 남양주, 부천 등 상대적으로 작은 시장에서는 신규 공급 여부에 따른 변동성이 증가하면서 임대료의 뚜렷한 상승이 관찰됐다. 한편, 김포는 고촌읍을 중심으로 라스트마일 허브로써 기능하면서 기존 4~5만원대 임대료 수준을 유지했으나, 지난해 양촌읍에 공급된 신규 물류센터 임대료가 3만원대로 형성되며 평균 임대료가 하락했다. 올해에도 양촌읍에 공급이 예정됨에 따라, 소폭의 추가 하락이 예상된다. 지난해 제공되는 연평균 무상임대기간(렌트프리)은 상온 1~2개월, 저온 4~5개월 수준으로, 올해도 유사한 흐름이 유지될 전망이다. 특히 장기 저온 공실의 경우 임대인은 더욱 공격적인 렌트프리를 제공할 것으로 예상된다. 올해에는 안성, 이천 등 추가적인 신규 공급 및 견고한 수요가 예상되는 지역을 중심으로 임대료가 상승할 것으로 전망된다. 자산 안정화를 위한 임대인의 경쟁은 실질 임대료의 감소로 이어질 것으로 보인다. 올해 명목임대료는 작년 대비 소폭 증가한 2.5% 상승할 것으로 예상된다. 3만평 이상 프라임 물류센터 선호도 증가·공급은 제한적
한편, 물류시장에서 3만평 이상의 프라임 물류센터 선호도가 높아지고 있다. 현재 수도권 A급 물류시장에 총 45개 프라임 물류센터가 약 813만㎡ 공급됐으며, 이는 전체 A급 물류센터의 1/3 규모이다. 전체 프라임 물류센터 절반이 인천, 안성, 화성 등 주요 시장에 위치한다. 물류센터의 공실 리스크 확대 및 높은 프라임 자산 비중에도 불구하고, 2024년 프라임 물류센터 평균 공실률은 A급 물류센터(프라임 제외) 대비 약 5% 낮은 20%로 나타나며 상대적으로 안정된 모습을 보였다. 프라임 물류센터의 견고한 수요는 지난해 하반기 다수의 선임차 사례에서도 관찰됐다. 대표적으로 16만 5,104㎡ 규모 김포 한강신도시 물류센터는 테무를 화주로 하는 중국계 3PL사 시바로지스틱스가 마스터리스 했으며, CJ대한통운이 9만 9,270㎡ 규모 안성 일죽 물류센터의 상온 면적을 전체 사용하는 것으로 조사됐다. 향후 제한적인 공급으로 프라임 물류센터는 더욱 견고할 것으로 보인다. 올해는 단 1건의 프라임 물류센터가 안성에 준공을 앞두고 있다. CBRE코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 “지난해 물류거래 규모는 역대 최고치인 4조 8,000억원을 기록했지만, 이는 선매입과 NPL성 거래 규모가 전체의 2/3 수준을 차지한 결과”라며, “올해는 신규 공급 감소와 함께 선매입 거래 규모가 줄어들 것으로 예상되나, 거래 종결이 지난해에서 올해로 미뤄진 딜이 금년 투자 규모에 일정 규모 기여하면서 여전히 상당한 비중을 차지할 것으로 보인다”고 밝혔다. 이어 “올해 물류시장의 공급 리스크 완화와 추가 금리인하 기대에 따라, CBRE IM 소유 로지스밸리 안산, 켄달스퀘어자산운용 소유 이천 소재 호법DC3 등과 같이 코어 자산 매물이 대거 등장하고 있다”며, “올해 물류 투자 규모는 지난해와 유사한 수준을 유지할 것으로 예상되는 가운데, 코어 자산 거래 비중이 크게 확대되면 전체를 견인할 것으로 전망된다”고 덧붙였다. <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지>
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