물류매거진

셀프스토리지 / 국내 셀프스토리지 지점수 전년대비 1.5배 성장

ㆍ게재년/월

2023/07

국내 셀프스토리지 지점수 전년대비 1.5배 성장

수도권에 집중 ‘이사 대신 창고 대여’

국내 셀프스토리지 지점 수는 올해 5월 기준 약 300여개로, 지난해 같은 기간보다 56.4% 증가한 것으로 나타났다.

셀프스토리지는 개인이나 기업이 임대료를 내고 물품을 자유롭게 보관할 수 있도록 일정 크기의 공간을 임대하는 짐보관 서비스이다. 해외에서는 이미 익숙한 서비스지만, 국내에서는 아직 성장 단계에 있다.

JLL이 발행한 ‘셀프스토리지, 공간의 재해석’ 보고서에 따르면, 주거 비용의 상승과 주거 공간 축소가 셀프스토리지 수요를 견인하는 주요 요인인 것으로 분석됐다.

국내 셀프스토리지 지점 수중 절반이 넘는 약 53.0%가 서울에 위치하고 있으며, 그 다음으로 경기도와 Greater 부산권역(부산/울산/경상남도)이 각각 30.4%와 7.8%의 비율을 차지했다. 인구 밀도와 셀프스토리지 지점 수는 강한 상관 관계를 보이는 것으로 나타났다.

2023년 5월 기준으로 국내에 위치한 셀프스토리지 시설중 국내업체 수의 비율은 약 95.9%이며, 국내업체가 운영하는 지점중 약 82.7%가 서울과 경기도에 위치하고 있다.

전국에서 가장 많은 지점을 보유한 업체는 세컨신드롬이 운영하는 ‘다락’으로, 2022년 9월 메가박스 중앙의 ‘보관복지부’를 인수하면서 현재는 67개의 지점을 운영하고 있다. 다음으로는 서울교통공사가 운영하는 ‘또타스토리지’가 24개 지점을 보유하고 있다. 또타스토리지는 지하철 역사내 장기 공실 상가 및 유휴공간을 이용해 물품 보관 서비스를 제공하며, 100% 비대면 무인시스템으로 운영되고 있다. 그 다음으로는 큐스토리지와 박스풀 등의 업체가 있다

국내에서 운영되는 셀프스토리지 시설은 초기 진입 비용 문제로 인해 대부분 임대형을 선택하고 있다. 도심에 가까울수록 높은 지가가 형성돼 있기 때문이다. 아울러 소유권 등의 문제로 인해 매입이 불가능한 지역에도 비교적 쉽게 접근이 가능하다는 이점이 있다.

반면, 싱가폴 기업인 스토어허브와 같이 매입형을 선택하는 업체도 있는데, 이는 임대 계약에 구애받지 않고 장기간 안정적으로 운영이 가능하다는 이점이 있다.

주거비용 상승으로 셀프스토리지 수요 증가

JLL 조사에 의하면, 서울 25개 자치구별 지점 수는 평균 아파트 평당가격과 사업체 수, 생활인구 수와 양(+)의 상관도를 보였다.

주택 산업과 연관이 깊은 셀프스토리지의 특성상 주거 비용이 높은 곳일수록 셀프 스토리지 이용에 호의적이고, 사업체가 많을 수록 유동인구와 B2B수요를 기대한 공급이 이루어진 것으로 보인다.

또한 평균 연령이 낮은 자치구일수록 지점 수가 더 많았는데, 이는 구독 경제 문화가 익숙하고 주거 공간이 협소해 추가 저장공간을 필요로 하는 젊은 층에서 수요가 더 강한 것으로 해석할 수 있다.

JLL APAC이 발간한 ‘2022 JLL 셀프스토리지 협회 아시아 연간 서베이(2022 JLL Self Storage Association Asia Annual Survey)’에 따르면, 아태지역에서도 셀프스토리지 서비스를 이용하는 수요로 ▲셀프스토리지에 대한 소비자 인식 증대로 인한 사용자 증가 ▲생활비 및 거주 공간 비용 감축 수요 ▲주거 공간 확장을 통한 라이프 스타일 변화 수요가 상위 순위를 차지하는 것으로 나타났다. 주요 수요 요인이 기업보다는 개인과 관련돼 있는 것을 방증한다.

JLL 심혜원 리서치팀장은 “한국의 셀프스토리지는 단순히 짐을 보관하는 창고 개념보다는, 주거 비용 부담으로 인한 협소한 주거 공간을 대신하는 공간으로서의 역할이 크다”며, “소득 증가에 따른 소비 증가로 물품 보관에 대한 수요도 필연적으로 늘어나게 되므로, 경기에 방어적인 성향이 있는 셀프스토리지 수요는 계속해서 존재할 것”이라고 말했다.

공간을 구독하는 구독 경제 일환

주거 공간 확장의 의미가 큰 국내 셀프스토리지는 비교적 안락하고 쾌적한 분위기의 물품 보관 서비스 중심으로 운영되고 있다. 이는 미국에서 대부분의 셀프스토리지 시설이 단순한 물류창고 형태로 운영되는 것과 비교된다.

따라서 국내 셀프스토리지 산업은 소비자가 매달 정기적으로 일정 금액을 지불해 공간을 구독하는 구독 경제의 일환으로 볼 수 있다.

업체들은 소비자가 원하는 구독서비스를 제공하기 위해 다양한 맞춤형 혜택을 제공한다. 많은 지점들이 상주하는 직원이 있거나 많은 업체들이 냉난방 시설을 통해 적정한 온습도를 유지하고, 소비자 중심의 서비스를 제공하기 위해 택배를 이용한 픽업 및 배송서비스를 운영한다.

또한 앱을 기반으로 한 디지털 잠금장치 및 출입시스템 등으로 24시간 접근이 가능하도록 디지털 기술을 도입하는 경우도 흔히 볼 수 있다. IoT 기술을 이용해 쾌적한 환경을 유지하는 만큼 생활용품, 가구 뿐만 아니라 고급 의류, 와인, 미술품, 서적 등의 품목을 수집하는 매니아 취미 층의 수요가 잇따른다.

사이즈별 다양한 옵션 및 유닛 제공

셀프스토리지는 사이즈별로 다양한 옵션의 유닛이 제공된다. 소비자는 최소 3만 6,000㎤(약0.03평)부터 최대 3,024만㎤(약 3.81평)까지의 공간중 원하는 사이즈의 창고를 사용할 수 있다.

많은 업체들이 우체국 5호 박스의 규격에 맞춰 해당 공간에 몇 개의 박스가 들어갈 수 있는지를 기준으로 가격을 책정하고 있다. 가장 일반적인 사이즈인 약 0.3평, 100㎝(가로)×100㎝(세로)의 경우, 높이에 따라 우체국 박스 5호 8개~16개를 수용할 수 있다.

월 임대료는 창고 크기에 따라 달라지며, 일부 업체들은 임대 기간에 따라 저렴한 임대료를 적용하거나 렌트프리 혜택을 제공하기도 한다.

JLL이 조사한 바에 따르면, 셀프스토리지의 부피 중위 값은 273만㎤, 바닥면적 중위 값은 0.4평(1만 3,200㎠)이었으며, 월 명목임대료는 12만원 수준으로 집계됐다. 작년 대비 명목임대료 수준은 동일하며, 중위 부피 값이 소폭 감소했다.

부피별 임대료를 따로 산출하는 이유는 업체마다 셀프스토리지의 보관창고 높이가 제각각이기 때문이다. 셀프스토리지는 전통 자산인 오피스나 물류센터처럼 규격이 어느 정도 획일화돼 있지 않기 때문에, 똑같이 S사이즈로 명시돼 있어도 높낮이 차이로 부피가 크게 다를 수 있다. 또한 셀프스토리지의 특성상 물건을 위로도 쌓아 올릴 수 있기 때문에, 바닥면적 뿐만 아니라 높이도 고려하는 것이 중요하다.

월 임대료는 크게 ▲박스 개수 ▲창고 크기 ▲파렛트 수 ▲행거 수(의류) ▲컨테이너의 크기를 기준으로 산정된다.

2023년 5월 조사된 월 명목 임대료를 부피에 따라 나눠 계산한 결과, 작년과 마찬가지로 타입B(100만~300만㎤)가 가장 보편적으로, 우체국 박스 5호를 기준으로 약 12~36개까지의 물품을 보관할 수 있다. 타입B의 월 임대료 범위는 작년과 유사한 수준의 4만원~19만 8,000원이다.

월 명목임대료를 바닥면적으로 살펴보면, 작년과 마찬가지로 타입A(0.5평 이하)가 일반적이었으며, 그중에서도 0.3평이 가장 많았다. 0.3평의 경우 우체국 박스 5호 기준 약 24개까지 보관 가능하다. 타입A의 월 임대료 범위는 2만원~26만 4,000원까지로 집계됐다.

해외 셀프스토리지 성장세 꾸준

셀프스토리지는 아태지역 및 미국 등 해외에서도 성장세로 인해 주목받고 있는 시장중 하나이다. 다수의 투자자들이 셀프스토리지 운영업체를 인수하거나 지점을 매입하는 등 점차 활동적인 모습을 보이는 중이다.

2019년 글로벌PE운용사인 워버그핑크스가 캐피탈랜드로부터 우리나라에서도 현재 6개의 지점을 운영하고 있는 싱가폴 기업 ‘스토어허브’를 인수했다. 이후 캐피탈랜드는 2022년 네덜란드 연기금 APG와 함께 싱가폴에 본사를 둔 아시아 최대 셀프스토리지 기업인 ‘엑스트라 스페이스’를 인수했다. 2022년에는 스토어허브가 하이트만과 앵거스밀러 합작법인으로부터 싱가포르에 위치한 만다린 셀프스토리지 5개 지점을 약 1억 7,220만 달러에 매입했다.

주거비용이 상당한 미국과 같은 경우, 이미 전역에 셀프스토리지가 분포돼 있을 정도로 보편화돼 있다.

현재 FTSE Nareit 미국 부동산 지수에는 퍼블릭 스토리지(PSA), 엑스트라 스페이스(EXR), 큐브 스마트(CUBE), 라이프 스토리지(LSI), 내셔널 스토리지 어필리에이츠 트러스트(NSA), 글로벌 셀프스토리지(SELF) 등 6개의 기업이 상장돼 있다.