| CBRE코리아 / ‘수도권 물류센터 공급과잉 완화’ 27년 공실률 10% 전망 | |||
 
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‘수도권 물류센터 공급과잉 완화’ 27년 공실률 10% 전망 자동화·통합화·콜드체인 등 구조적 변화 반영 ‘안정적 성장세 전망’
수도권 A급 물류센터 시장이 지난 수년간의 과잉 공급을 지나 안정적 성장 국면으로 전환될 것으로 전망된다. 코로나 팬데믹을 기점으로 국내 물류센터 공급은 폭발적으로 증가했지만, 그 후폭풍으로 공급 과잉과 공실률 상승이 현실화됐다. 그러나 최근 공급 축소와 수요 견조가 맞물리면서 시장이 안정적 성장 궤도로 진입하고 있다는 분석이 나온다. CBRE코리아는 ‘다가오는 물류시장의 새로운 균형’ 물류시장 보고서를 통해, 2024년 정점을 찍었던 공실률이 하향 추세로 접어들었다고 밝혔다. 보고서는 2025년 8월 기준 1년 이상 착공하지 않은 172개 사업장을 추적하고 그 현황을 파악했다. CBRE는 2022년 이후 신규 인허가중 허가를 득한 후 1년 이상 사업진행이 가시화되지 않는 수도권 소재 연면적 3만 3,000㎡ 이상의 사업장을 ‘미착공’ 상태로 정의했다. 보고서에 따르면, 2025년 8월 기준 수도권 A급 물류센터중 1년 이상 착공이 지연된 사업장은 172개, 총 1,236만㎡ 규모에 달했으며, 이중 81%는 건축 허가 후 3년차에 접어든 상태다. 이는 인허가 만료 위험에 직면한 사업장이 상당하다는 의미다. 미착공 자산은 남부권역, 특히 이천·안성·여주에 집중돼 있으며 지역별 편차가 두드러졌다. 인천은 전체 공급의 15% 수준만이 중단 상태였던 반면, 안성과 여주는 기존 공급 규모를 웃도는 수준의 미착공 비율을 기록했다. 반대로 김포는 미착공 사례가 없는 것으로 조사됐다. 평균 규모는 약 2만평을 상회했지만, 권역별로 편차가 커 용인·인천 등에서는 대형 프로젝트가 멈춰선 반면, 이천은 상대적으로 소규모 사업장이 다수를 차지했다. 미착공 자산 1,236만㎡ 80% 이상 장기 지연
미착공 사업장의 소유권을 분석한 결과 개인 소유 자산은 전체의 25%를 차지했는데, 토지 사용승낙을 기반으로 한 인허가 사례가 많아 향후 공급으로 이어질 가능성이 낮았다. 현장 점검 결과 상당수 부지가 농경지나 나대지로 방치된 상태였다. 반면 75%를 차지하는 법인 소유 자산 중 일부는 대기업이나 물류사가 보유한 자산으로 자가 사용 목적이 예상돼 공급 전환 가능성이 존재했다. 그러나 전체의 80% 이상을 차지하는 일반 법인 소유 자산은 자금 조달 문제와 복잡한 권리 관계로 인해 단기내 개발이 어렵다는 평가다. 인허가 경과 시점을 보면, 일반 법인 소유 미착공 사업장 93개 중 81%가 허가 후 3년 이상 지났음에도 착공되지 않았다. 특히 23개 사업장은 4년차로 사실상 인허가가 만료됐을 가능성이 높다. 참고로 건축법상 인허가는 2년내에 착공하지 않을시 취소되며, 정당한 사유가 있을 경우 1년 연장할 수 있다. 실제로 작년 착공이 확인된 사례는 5건에 불과했으며, 선임차·선매입 확약, 자기자본 투자 등 안정적인 사업 구조를 갖춘 사업장만 순조롭게 개발이 진행됐다.
이러한 공급 정체는 부실 자산(NPL)의 증가로 이어졌다. 2025년 7월 말 기준, 3만 3,000㎡ 이상 물류센터 NPL 자산은 누적 13건, 총 연면적 약 184만㎡로, 자산 수와 면적 모두 지속적인 증가세를 보이고 있다. 그러나 NPL 매물이 경매로 나와도 유찰을 거듭하며 가격이 크게 하락했음에도 낙찰된 사례는 전무했다. 이는 물류센터 원가 구조상 토지비 비중이 10~20%에 불과하고, 공사비 상승이 전체 사업성에 직접적으로 작용했기 때문이다. 결국 저렴하게 토지를 인수하더라도 공사비 부담으로 인해 재개발 매력이 떨어진다. CBRE는 이러한 상황에도 불구하고 공급 촉진을 위한 다양한 구조화 방안이 모색되고 있다고 밝혔다. 캠코펀드를 활용한 브릿지론 재구조화, 자기자본 투자 비중 확대, BTS 형태 개발 등이 대표적이다. 그러나 PF 전환 성공 사례는 제한적이며, 공사비 급등, 인허가 규제 강화, 높은 공실률, 시행사 중심의 개발 구조가 여전히 공급을 제약하는 요인으로 작용하고 있다. 특히 경기도가 제시한 물류센터 표준 허가기준에 따라 높이와 길이가 규제되면서, 향후 대형 프로젝트는 더욱 줄어들 가능성이 크다. 이러한 구조적 제약 속에서 2026~2027년 신규 공급은 전체 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 전망된다. 3PL·이커머스 중심 수요 견조
공급이 위축되는 상황에서도 물류센터 수요는 꾸준히 유지되고 있다. 2025년 상반기 기준, 수도권 A급 물류센터 임차 면적의 79%가 3PL(46%)과 이커머스(33%)가 차지하며 시장 수요를 주도하고 있다. 국내 온라인 리테일 시장의 매출 규모는 꾸준히 성장하며 물류센터 시장 성장에 가장 크게 기여했다. 특히 국내 이커머스 시장은 쿠팡과 네이버의 양강 체제가 굳건한 가운데, 컬리와 무신사 등 다양한 플레이어들이 시장을 확장하고 있다. 컬리와 무신사는 각각 신선식품 새벽배송과 패션 커머스를 기반으로 성장세를 이어가고 있으며, 대기업 계열사 역시 멤버십 강화와 옴니채널 전략으로 경쟁력을 확보하고 있다. 최근 주목할 만한 수요 변화는 C커머스 플랫폼의 국내 진출이다. 알리익스프레스와 테무는 초저가 전략과 공격적인 마케팅으로 국내 시장 점유율을 빠르게 확대하고 있으며, 올해 6월 기준 사용자 수는 이미 국내 일부 이커머스 업체를 앞질렀다. 징둥닷컴은 올해 인천과 이천에 물류센터를 신규 임차하며 직접 운영을 시작했다. 이는 단순히 제품 가격 경쟁을 넘어 ‘배송 속도’를 핵심 경쟁 요소로 삼고 있음을 보여주며, 향후 국내 물류센터 수요 확대를 자극할 것으로 예상된다. 이커머스 시장의 성장은 자연스럽게 3PL 기업의 성장을 견인했다. 한국통합물류협회 자료에 따르면, 2024년 기준 국내 연간 택배 처리량은 약 60억 박스, 국민 1인당 연간 100~120건을 사용하는 수준으로, 2015년 대비 3배 이상 증가했다. 이에 따라 CJ대한통운, LX판토스, 롯데글로벌로지스 등 3사는 2017년 대비 2024년 매출은 1.6배, 영업이익은 연평균 14% 증가했다. 또한 올해 상반기 기준 3PL은 수도권 A급물류센터 수요의 약 46%를 차지하면서 2020년 대비 사용면적이 2.6배 증가했다. 임차인 설문조사 중장기 확장 의향 확인
순흡수면적은 최근 5년간 연평균 220만㎡를 기록했다. 팬데믹 직전까지는 공급과 수요가 균형을 이루며 공실률이 ‘제로’ 수준을 기록했으나, 2022년 이후 공급 폭증으로 공실이 급등했다. 권역별로는 안성과 이천이 두드러졌고, 김포·화성·용인·여주가 뒤를 이었다. 다만 저온 물류센터의 비중은 전체 수요의 20% 수준에 머물러 절대적 규모는 여전히 작다. 수요를 보다 정확히 파악하기 위해 CBRE 리서치는 국토부 자료를 바탕으로 2025년 7월 기준 수도권(서울 제외)내 물류창고업을 영위하는 사업장 총 928개, 약 1,400만㎡ 규모를 기준으로 수요를 분석했다. 그 결과, 이천에서 가장 많은 물류센터 사업장 수와 규모가 확인됐으며, 상위 30개 사업자가 전체 물류창고 면적의 약 68%를 사용하고 있었다. 이중 쿠팡은 총 110개 사업장에서 전체의 20%에 해당하는 약 279만㎡의 면적을 사용하며 독보적인 비중을 보였다. CJ대한통운은 약 173만㎡를 사용하며 그 뒤를 이었다. 이는 각 기업의 매출 규모와 물류센터 사용 면적 간에 양의 상관관계가 있음을 보여준다. 임차인 설문조사에서도 긍정적인 기조가 나타났다. 응답자의 72%는 향후 2년내 사업 성과 개선을 예상했으며, 63%는 단기적으로 물류센터 포트폴리오에 대한 확장 계획이 있다고 밝혔다. 장기적으로는 67%가 2030년까지 물류 자산 확대를 계획했으며, 그중 36%는 10~30% 이상의 대규모 확장을 준비 중이다. 수요 확대 배경으로는 전자상거래 성장, 공급망 효율화, 자동화 투자, 신선식품·콜드체인 확대가 꼽혔다. 다만 단기적으로는 경기 둔화와 대외 리스크 영향으로 30%가 수요 감소를 예상했으나 장기적으로는 19%로 축소됐다. 공급 축소 따라 수급 균형 회복세
향후 시장 전망은 공급 감소와 수요 확대가 맞물리며 점진적 균형을 찾아갈 것으로 예상된다. CBRE는 2027년 수도권 A급 물류센터 통합 공실률을 10% 수준으로 예상했다. 상온센터는 자연 공실률인 5%를 밑도는 4%까지 하락할 수 있지만, 저온센터는 여전히 최소 30% 이상이 유지될 전망이어서 자산별 격차가 심화될 것으로 보인다. 이러한 공실률 하락과 공급 축소는 임대료에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 명목 임대료는 점진적인 상승 추이를 지속하고 있으며, 상온 물류센터를 중심으로 임대료 회복세가 강화될 것이다. 동시에 제한적인 신규 공급 속에서 프라임 자산의 임대료 상승 압력은 더욱 커질 것으로 예상된다. 프라임 자산이란 연면적 3만평 이상, 입지와 품질이 우수한 대형 자산을 일컫는다. 2025년 상반기 기준 수도권 프라임 물류센터의 비중은 전체 A급 시장 자산 수의 15%, 연면적의 33% 수준이다. 이들 프라임 자산은 공실률이 17%로, A급 자산 평균 공실률인 22%보다 낮게 형성되어 수요의 선호도를 명확히 보여준다.
이러한 프라임 자산 선호 현상은 자동화, 통합화, 재고 비축이라는 3가지 핵심 트렌드와 밀접하게 연결돼 있다. 노동력 부족과 인건비 상승에 직면한 기업들은 자동화를 통해 물류 생산성 확대에 나서고 있으며, 이를 위해서는 충분한 전력 확보, 넓은 바닥 면적, 정밀한 노면 평탄화 등 물리적 요건을 갖춘 물류센터가 필수적이다. 또한 다품종 소량 주문 트렌드에 대응하기 위해 대규모 스마트 통합 물류센터 구축이 새로운 트렌드로 자리 잡고 있다. 마지막으로 글로벌 공급망 불안정성에 대비해 일정 수준의 재고를 비축하려는 경향도 물류센터 보관 면적의 추가적인 수요를 창출하고 있다. 이러한 변화에 따라 임차인들은 프라임급 물류센터에 대한 경쟁을 더욱 치열하게 벌일 것으로 예상된다. CBRE코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 “수도권 물류센터 시장은 공급 과잉의 정점을 지나, 공급 축소와 견조한 수요가 맞물리며 새로운 균형점에 접어들고 있다”며, “앞으로는 임차인과 투자자 모두 자산별 차별화 요인을 종합적으로 검토하고, 자동화·통합화 등 구조 변화에 선제적으로 대응해야 할 시점”이라고 강조했다. <저작권자 ⓒ 월간 물류매거진(www.ulogistics.co.kr) 무단전재 및 재배포금지>
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