물류매거진

JLL코리아 / 올해 2분기 수도권 물류시장 ‘공급 축소 속 안정세’

ㆍ게재년/월

2025/08

올해 2분기 수도권 물류시장 ‘공급 축소 속 안정세’

A급 물류센터 신규 공급 15분기만 최저 수준

JLL코리아가 2025년 2분기 수도권 물류시장이 공급 감소와 함께 안정화 단계에 접어들었다고 밝혔다. 권역별로 공실률에 차이를 보였지만 전반적으로 안정적인 흐름을 유지했으며, 임대료는 완만한 상승세를 이어갔다. 투자시장은 2분기 거래 규모가 급감했지만, 금리 안정세와 외국계 기관투자자들의 투자 확대 움직임에 힘입어 하반기에 회복될 것으로 전망했다.

JLL코리아가 발표한 ‘2025년 2분기 수도권 A급 물류센터 시장 동향’ 보고서에 따르면, 2분기 수도권 A급 물류센터의 평균 공실률은 16.4%로, 전분기와 유사한 수준을 유지했다. 권역별로는 중부(2.9%), 남부(15.0%), 서부(23.2%)의 공실률은 하락한 반면, 북부(33.3%)와 남동부(13.2%)는 상승해 양극화 현상이 두드러졌다.

특히 북부권역은 군사시설보호구역 및 상수원보호구역 등 개발 제한 요소가 많아 A급 물류센터의 공급이 제한적이어서 개별 센터의 공실 여부가 권역 전체 공실률에 큰 영향을 미치는 구조다. 반면 중부권역은 인구 밀도가 높고 개발 여건이 제한적이어서 향후에도 낮은 공실률을 유지할 것으로 전망된다.

수요 측면에서 수도권 전체의 순흡수면적은 약 6만 8,511평으로, 전분기 대비 56%, 전년 동기 대비 54% 감소하며 2020년 3분기 이후 최저치를 기록했다. 다만 중국계 이커머스 기업들의 국내 진출이 활발해지면서 물류 수요를 뒷받침할 것으로 예상된다. 순흡수면적은 일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적으로, 순흡수면적이 플러스이면 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 큰 것을 의미한다.

알리익스프레스는 G마켓과의 합작법인을 추진중으로 G마켓의 물류망을 활용하는 한편, 인천을 중심으로 자체 물류센터를 설립할 의향도 있는 것으로 할 예정인 것으로 알려졌다. 테무는 3PL 대행사를 통해 김포에 물류센터 임차를 완료했으며, CJ대한통운과 함께 물량을 유통중인 것으로 파악된다. 징둥닷컴은 지난 5월 한국 진출을 본격화하고 진둥로지스틱스를 설립한후 인천과 이천에 물류센터 구축을 완료했다. 이처럼 C커머스는 향후 한국 물류시장에서 더 활발한 움직임을 보일 것으로 전망된다.

한국 이커머스 기업들의 확장세도 계속 이어지고 있다. 쿠팡은 1분기 사상 최대 매출을 기록한데 이어 럭셔리 상품군을 확장하고 있으며, 2분기에도 신규 임차를 완료한 물류센터들이 있는 만큼 한국 물류시장에서 계속 큰 활약을 할 것으로 기대된다. 컬리는 네이버 쇼핑 입점을 통해 신규 수요 확보를 준비하고 있다.

상온 면적에 대한 임차 수요가 집중 현상은 계속되고 있으며, 이에 따라 기존 저온 공간을 상온으로 전환하는 사례도 다수 나타나고 있다. 최근 저온 물류센터 공급이 증가한 가운데, 이러한 상온 전환 추세는 향후에도 지속될 것으로 보인다.

올해 물류센터 공급량 전년대비 약 30% 수준 예상

2분기 수도권 A급 물류시장에는 총 4개의 신규 물류센터가 공급됐으며, 이는 15분기 만에 최저 공급량이다. 중부권역 약 2만 1,298평 규모 분당야탑물류센터, 북부권역 약 1만 6,139평 규모 케이로지스고양, 남부권역 약 2만 1,741평 규모 평택 후사리 물류센터, 남동부권역 약 1만 1,835평 규모 여주 삼군리 물류센터가 새로 들어섰다.

JLL코리아 심혜원 리서치팀장은 “2025년 상반기 누적 신규 공급면적은 2024년 4분기 대비 약 40% 감소했으며, 연간 공급량도 지난해의 1/3 수준에 머물 것으로 예상된다”며, “건설비 상승과 PF 이슈 등으로 신규 착공과 인허가 모두 크게 줄어든 상황”이라고 설명했다.

올해 현재까지 인허가를 받은 물류센터는 5건, 착공된 센터는 6건으로, 2023년 83건, 2024년 33건과 비교해 현저한 감소세를 보이고 있다. 또한 건설비용 급증으로 인한 공사 중단, PF 기한이익 상실로 인한 공매, 시행법인 파산, 시행사와 시공사 및 대주단간의 분쟁 등 다양한 원인으로 인해 착공 허가를 받은 후에도 오랫동안 실제 착공이 이뤄지지 않는 사업장도 상당수 있는 것으로 파악된다.

투자시장 침체 속 하반기 대형 거래에 주목

올해 2분기 수도권 상온 물류센터의 명목 임대료는 평당 3만 5,300원으로 전분기 대비 1.0% 상승했다.

전 권역에서 임대료 상승이 관찰된 가운데, 중부권역은 3.1%의 상승률로 가장 높은 오름세를 보였다. 권역별 평균 임대료는 북부(4만 4,600원), 서부(4만 600원), 중부(3만 8,300원), 남부(3만 1,300원), 남동부(3만 900원) 순으로 나타났다. 중부권역의 경우 일부 센터가 임대료를 인상한 데다, 우수 입지의 신규 물류센터가 시장 평균보다 높은 임대료를 제시하며 상승폭이 컸다.

물류산업 자산서비스 우정하 전무는 “공급 감소가 지속되는 가운데, 수도권 명목 임대료는 당분간 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다”며, “공실 상황에 따라 임대인은 인센티브 등을 통해 실질 임대료를 조정하고 있으며, 같은 권역내에서도 입지 조건에 따라 임대료 상승폭은 차별화될 전망”이라고 말했다.

2분기 물류부동산 투자시장은 총 3,846억원의 거래 규모가 이뤄지며, 전분기 대비 71%, 전년 동기 대비 75% 감소했다. 이는 2020년 2분기 이후 최저 수준이다. 주요 거래로는 경산 쿠팡 물류센터(1,558억원), 안성 양변리 물류센터 A/B동(1,210억원), 제주 장전리 물류센터(485억원), 용인 원삼 물류센터(약 430억원)가 있다. 수도권 A급 물류센터의 평균 Cap rate은 전 분기와 동일한 5.3%를 유지했다.

캐피탈마켓본부 민수희 상무는, “2분기의 거래 둔화는 시장의 구조적 문제가 아닌 일시적인 현상으로, 금리 안정세를 보이는 가운데 외국계 투자자들의 시장 참여는 여전히 활발하다”며, “DWS, 블랙스톤, KKR 등 주요 글로벌 운영사들이 3분기중 물류자산 편입을 완료할 예정인 만큼, 하반기 투자 시장 회복에 대한 기대가 높아지고 있다”고 밝혔다. 이어 “현재 시장에 다양한 매물이 나오고 있으나, 매도자와 매수자간 기대 가격 격차가 존재한다”며, “우수한 입지를 갖추고 드라이 비중이 높은 자산을 중심으로 선별적인 거래가 이어질 가능성이 크다”고 덧붙였다.